Hợp đồng uỷ quyền sử dụng đất - Rủi ro khôn lường

 
           Theo quy định của pháp luật, quyền sở hữu tài sản của chủ thể này có thể chuyển giao cho chủ thể khác thông qua hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo sự thỏa thuận của các bên, hoặc theo quy định của pháp luật.             
            Đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đặt dưới sự quản lý thống nhất của Chính phủ, nên xuất phát từ chính sách nêu trên, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho mỗi người dân, và mỗi người dân chỉ được thực hiện quyền sử dụng đất, chứ không có quyền sở hữu đất. Người dân khi thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định; nếu không, việc mua bán sẽ không hợp pháp và bị hủy bỏ.

Trên thực tế, vì mục đích vụ lợi (trốn tránh nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước), do thủ tục quá phiền hà, nhiêu khê, hoặc cũng do thiếu hiểu biết pháp luật, các tổ chức, cá nhân cứ “mua bán đất” trao tay, không có giấy tờ mua bán hoặc chỉ có giấy tờ viết tay mà không có xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Tất cả các trường hợp trên đều bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của pháp luật hiện hành và khi đưa ra xét xử, Tòa án sẽ xử lý theo trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu trong Bộ luật dân sự.

Nhưng làm thế nào mà người ta vẫn có quyền sử dụng, quyền quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất do được người khác chuyển cho? Hợp pháp, chi phí thấp mà “trốn” được thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân do chuyển quyền sử dụng đất?

Các Văn phòng luật sư, công ty luật, Văn phòng Công chứng, Công ty kinh doanh bất động sản và không hiếm luật sư trả lời: Hợp đồng ủy quyền.

Người ta đã phải trả chi phí cho ý kiến tư vấn ấy, thậm chí các văn phòng công chứng đã thu phí cao hơn bình thường đối với các Hợp đồng ủy quyền liên quan tới quyền sử dụng đất. Nhưng ít người giải thích cặn kẽ cho họ hiểu được bản chất của vấn đề, và hậu quả khôn lường của nó.

Hợp đồng ủy quyền sử dụng đất không phải là một hình thức thể hiện khác của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nó khác biệt về bản chất. Đối chiếu dưới đây sẽ làm rõ vấn đề này.

Trường hợp hai người tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, đăng ký theo quy định pháp luật, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về người nhận chuyển quyền sử dụng đất tại thời điểm Hợp đồng chuyển nhượng được đăng ký tại Cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyền và Môi trường). Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện các nghĩa vụ về trả nợ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có), thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ… Khoản chi phí này không hề nhỏ.

Trường hợp người này ủy quyền cho một người thực hiện đầy đủ các quyền liên quan đến quyền sử dụng đất thông qua Hợp đồng ủy quyền. Người nhận ủy quyền sẽ được quyền sử dụng, quản lý, định đoạt quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai. Có vẻ chẳng khác gì so với “mua bán đất” cả; lại không phải thực hiện nhiều thủ tục phiền hà, lại tiết kiệm được chi phí. Vậy đâu là điểm khác biệt?

Khác ở chỗ quyền sử dụng đất vẫn thuộc về người ủy quyền, không thuộc về người nhận ủy quyền. Tư cách của người nhận ủy quyền là thay mặt cho người ủy quyền thực hiện các quyền năng nêu trên. Các hoa lợi, lợi tức có được, nếu không thỏa thuận, vẫn thuộc về người ủy quyền. Nếu bên nhận ủy quyền “bán đất”, tiền “bán đất” vẫn là của bên ủy quyền; và người nhận ủy quyền có nghĩa vụ giao lại cho chủ sở hữu thực sự - tức người ủy quyền.

Đã nhiều người khuyên việc “mua bán đất” thông qua Hợp đồng ủy quyền chỉ nên áp dụng đối với những trường hợp thực sự tin tưởng. Nhưng sông có khúc, người có lúc. Có ai hiểu được chữ “Ngờ”.

Như vậy, việc tìm ra giải pháp thay thế Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng Hợp đồng ủy quyền chứa đựng quá nhiều rủi ro cho khách hàng (bên “mua đất”), đòi hỏi các luật gia phải tìm ra các giải pháp mới để “lách luật” đối với vấn đề hóc búa trên. Câu trả lời chưa hẳn đã là không có. Tuy nhiên, tất cả chỉ là giải pháp tình thế, để đảm bảo lợi ích nhất thời của số ít người, trong khi họ trông chờ vào các quy định mới, cơ chế mới có lợi hơn trong hoạt động xây dựng, thực thi pháp luật đất đai.

 
 

HỖ TRỢ TRỰC TUYẾN

Hotline:0908999844 

 

Ms Phan Yến

Ms Kim Dung

 

QUẢNG CÁO


Tư vấn pháp luật 


Hợp tác thành công